בעמוד הזה (9)
מחיר הדירה בחוזה הוא רק חלק מהסכום שיוצא מהחשבון. מעליו יש מס רכישה, עורך דין, לפעמים מתווך, שמאי, הובלה ושיפוץ. אצל רוכש דירה ראשונה המס יכול להיות אפס, ואצל מי שקונה דירה שנייה הוא יכול להגיע למאות אלפי שקלים. כדאי לדעת את המספר לפני שחותמים, לא אחרי.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב-2026
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל חלק ממחיר הדירה ממוסה בשיעור של המדרגה שלו. לפי כל זכות, אלה המדרגות לדירה יחידה, והן מוקפאות מ-16.1.2024 ועד 15.1.2028:
| חלק השווי | שיעור |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
חישוב לדוגמה: דירה יחידה ב-2,500,000 ₪
- עד 1,978,745 ₪: אפס
- 368,295 ₪ (מ-1,978,745 עד 2,347,040) ב-3.5%: כ-12,890 ₪
- 152,960 ₪ (מ-2,347,040 עד 2,500,000) ב-5%: 7,648 ₪
- סך מס הרכישה: כ-20,538 ₪
דירה ב-1,900,000 ₪ לא מגיעה לסף, והמס עליה אפס. דירה ב-3,000,000 ₪ תשלם 12,890 ₪ על המדרגה השנייה ועוד 5% על 652,960 ₪, כלומר 32,648 ₪, ובסך הכול כ-45,538 ₪.
מס רכישה על דירה שנייה או דירה להשקעה
מי שכבר יש לו דירה ולא ימכור אותה משלם מס רכישה מהשקל הראשון. לפי כל זכות, המדרגות לדירה נוספת בתוקף מ-16.1.2024 ועד 10.2.2027 הן 8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל.
אותה דירה ב-2,500,000 ₪, כשהיא דירה שנייה: 2,500,000 × 8% = 200,000 ₪. ההפרש לעומת דירה יחידה הוא כמעט 180,000 ₪, וזה כסף שצריך להיות במזומן, כי הבנק מממן רק עד 50% בדירה להשקעה.
שימו לב שתוקף המדרגות לדירה נוספת קצר יותר מתוקף המדרגות לדירה יחידה. מי שמתכנן קנייה ב-2027 צריך לבדוק שוב לפני החתימה.
מי נחשב בעל דירה יחידה
מי שקונה דירה חדשה ועדיין מחזיק בדירה הקודמת יכול ליהנות ממדרגות הדירה היחידה, בתנאי שימכור את הקודמת בזמן. לפי כל זכות, ברוב המקרים יש 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. מי שקנה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 קיבל 18 חודשים, ובגלל המלחמה נקבעו הארכות לחלק מהרוכשים. את הכלל שחל עליכם בודקים לפי תאריך הרכישה.
אם לא מכרתם בזמן, רשות המסים תגבה את ההפרש בין מס של דירה נוספת למס של דירה יחידה, עם הצמדה וריבית. לכן מי שקונה לפני שמכר צריך תוכנית אמיתית למכירה, ולא רק תקווה.
כמה מצבים שגורמים לבלבול: בני זוג נחשבים יחידה אחת, גם כשהדירה רשומה על שם אחד מהם. וגם חלק קטן בדירה, למשל שליש מירושה, יכול להיחשב דירה לצורך הזה, אם כי יש לו כללים מיוחדים. במקרים כאלה בודקים מול עורך הדין לפני החתימה.
איך ומתי משלמים מס רכישה
ברוב העסקאות עורך הדין שמלווה אתכם מדווח על העסקה לרשות המסים, ובדיווח יש שומה עצמית, כלומר חישוב של המס שאתם מצהירים שמגיע. ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מהעסקה, והתשלום לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים. אחרי הדיווח מקבלים שובר תשלום, ומשלמים אותו באתר רשות המסים, בבנק או בדואר.
אם רשות המסים קבעה סכום אחר מהשומה העצמית, יש זמן קצר לשלם את ההפרש או להגיש השגה. איחור בתשלום מוסיף הצמדה, ריבית וקנסות. אפשר לבקש דחייה או פריסה, אבל גם אז הסכום צובר הצמדה וריבית. לפני שחותמים כדאי להריץ את הסימולטור של מס רכישה באתר רשות המסים.
ומה עם דירה ביוון או בקפריסין
מס רכישה ישראלי חל על רכישת זכות במקרקעין בישראל. מי שקונה דירה ביוון, בקפריסין או בכל מקום אחר בחו”ל לא משלם עליה מס רכישה לרשות המסים בישראל, אבל משלם את המסים והאגרות של המדינה שבה הדירה נמצאת, ולפעמים הם לא קטנים. ההכנסה משכירות הדירה בחו”ל חייבת בדיווח ובמס בישראל, עם זיכוי על מס ששולם שם, ובעלות על נכס בחו”ל יכולה לחייב בהגשת דוח שנתי. כך שהחיסכון במס הרכישה הוא לא כל הסיפור. על כפל מס ואמנות מס יש הסבר במדריך למיסוי רילוקיישן, ועל מי חייב בדוח שנתי במדריך להחזר מס.
עוד נקודה לגבי דירה בחו”ל: הבנק בישראל בדרך כלל לא ייתן עליה משכנתא, ולכן מי שקונה כך משתמש בהון עצמי, במשכנתא לכל מטרה על דירה בישראל או במימון מקומי. כל אחת מהדרכים האלה משנה את חישוב התשואה.
עלויות נלוות: תקציב לדוגמה
הנה תקציב להמחשה בלבד, לדירה יחידה ב-2,000,000 ₪. שכר הטרחה ועמלת התיווך לא קבועים בחוק, והאחוזים כאן הם הנחה. מע”מ הוא 18%.
| עלות | הנחה | סכום |
|---|---|---|
| מס רכישה | 3.5% על 21,255 ₪ שמעל הסף | כ-744 ₪ |
| עורך דין | 0.5% ועוד מע”מ | 11,800 ₪ |
| תיווך | 2% ועוד מע”מ | 47,200 ₪ |
| שמאי ופתיחת תיק משכנתא | הנחה | 4,000 ₪ |
| הובלה, תיקונים וריהוט בסיסי | הנחה | 30,000 ₪ |
| סך הכול מעבר למחיר | כ-93,700 ₪ |
כלומר, מעבר ל-500,000 ₪ הון עצמי (25% מהמחיר), כדאי שיהיו עוד כ-90,000 עד 100,000 ₪ לעלויות הנלוות. ועוד כרית ביטחון מעבר לזה, כי בדירה הראשונה תמיד מתגלה משהו. בקנייה מקבלן אין בדרך כלל תיווך, אבל יש לפעמים שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן ותשלומים על חיבור חשמל ומים.
את התיווך ואת שכר הטרחה אפשר לנהל במשא ומתן. כדאי לסכם אותם בכתב לפני תחילת העבודה.
דירה להשקעה: התשואה אחרי כל העלויות
החישוב הנפוץ הוא שכר דירה שנתי חלקי מחיר. הנה ההבדל בינו לבין החישוב המלא. המספרים להמחשה בלבד.
דירה ב-1,600,000 ₪, דירה שנייה, שכר דירה של 5,000 ₪ בחודש.
- תשואה “על הנייר”: 60,000 חלקי 1,600,000 = 3.75%
- עלות הרכישה בפועל: 1,600,000 ₪, ועוד מס רכישה של 8% (128,000 ₪), עורך דין (9,440 ₪) ושיפוץ (40,000 ₪). סך הכול 1,777,440 ₪
- הכנסה שנתית: 60,000 ₪, פחות חודש אחד בלי שוכר (5,000 ₪), פחות תחזוקה וביטוח (6,000 ₪): 49,000 ₪
- מס על השכירות: 5,000 ₪ בחודש נמצאים מתחת לתקרת הפטור של 2026, 5,654 ₪, כך שבתנאי הפטור המס הוא אפס
- תשואה נטו: 49,000 חלקי 1,777,440 = כ-2.76%
ועכשיו עם משכנתא. הבנק מממן עד 50%, נניח 800,000 ₪ ב-4.5%. ריבית בשנה הראשונה: כ-36,000 ₪. נשאר 13,000 ₪ על הון עצמי של כ-977,000 ₪, תשואה של כ-1.3%. לפני עליית ערך, וגם בלי לספור את החזר הקרן.
זה לא אומר שדירה להשקעה תמיד לא משתלמת. עליית ערך יכולה לשנות את התמונה, והיא הייתה גבוהה בחלק מהשנים. אבל היא לא מובטחת, והדירה היא נכס אחד, גדול ולא נזיל. את החלופה של לקנות או לשכור, ואת ההשוואה לחשיפה לנדל”ן דרך הבורסה, אפשר לקרוא במדריך הכללי למשכנתא ונדל”ן. על מסלולי המיסוי לשכירות מעל התקרה יש הסבר בטריקים החוקיים במס.
לפני שחותמים
- להריץ את סימולטור מס הרכישה עם המחיר המדויק ולוודא באיזה מסלול אתם: דירה יחידה או נוספת.
- מי שמחזיק דירה קודמת: לתכנן את המכירה בתוך המועד.
- לבנות תקציב לעלויות הנלוות, ולהשאיר כרית ביטחון.
- לבדוק כמה הבנק יממן ובאיזה יחס החזר, לפי המדריך לאישור משכנתא והשוואת הצעות.
מונחים כמו שומה עצמית ו-LTV מוסברים במילון המונחים.
מקורות רשמיים
העמודים הרשמיים לבדיקת הכללים והסכומים העדכניים:
המדריך הוא תוכן לימודי כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדוגמאות המספריות להמחשה בלבד. מדרגות מס הרכישה לפי כל זכות ונכונות ל-2026, ויש לבדוק אותן בסימולטור של רשות המסים לפני כל עסקה. הנתונים נכונים לתאריך העדכון.